中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在重要讲话中总结新时代以来我国城市发展成就，分析城市工作面临的形势，明确做好城市工作的总体要求、重要原则、重点任务。李强作总结讲话，对贯彻落实习近平总书记重要讲话精神、进一步做好城市工作作了具体部署。

会议指出，党的十八大以来，党中央深刻把握新形势下我国城市发展规律，坚持党对城市工作的全面领导，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，坚持把城市作为有机生命体系统谋划，推动城市发展取得历史性成就，我国新型城镇化水平和城市发展能级、规划建设治理水平、宜业宜居水平、历史文化保护传承水平、生态环境质量大幅提升。

会议强调，当前和今后一个时期城市工作的总体要求是：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，全面贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述，坚持和加强党的全面领导，认真践行人民城市理念，坚持稳中求进工作总基调，坚持因地制宜、分类指导，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。

会议部署城市工作7个方面的重点任务。一是着力优化现代化城市体系。着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。二是着力建设富有活力的创新城市。精心培育创新生态，在发展新质生产力上不断取得突破；依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新，充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。三是着力建设舒适便利的宜居城市。坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。四是着力建设绿色低碳的美丽城市。巩固生态环境治理成效，采取更有效措施解决城市空气治理、饮用水源地保护、新污染物治理等方面的问题，推动减污降碳扩绿协同增效，提升城市生物多样性。五是着力建设安全可靠的韧性城市。推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；强化城市自然灾害防治，统筹城市防洪体系和内涝治理；加强社会治安整体防控，切实维护城市公共安全。六是着力建设崇德向善的文明城市。完善历史文化保护传承体系，完善城市风貌管理制度，保护城市独特的历史文脉、人文地理、自然景观；加强城市文化软实力建设，提高市民文明素质。七是着力建设便捷高效的智慧城市。坚持党建引领，坚持依法治市，创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题。

会议强调，建设现代化人民城市，必须加强党对城市工作的全面领导。要进一步健全领导体制和工作机制，增强城市政策协同性，强化各方面执行力。要树立和践行正确政绩观，建立健全科学的城市发展评价体系，加强城市工作队伍素质和能力建设，激励广大党员干部干事创业、担当作为。要坚持实事求是、求真务实，坚决反对形式主义、官僚主义。

会议指出，习近平总书记的重要讲话，科学回答了城市发展为了谁、依靠谁以及建设什么样的城市、怎样建设城市等重大理论和实践问题，为做好新时代新征程的城市工作提供了根本遵循，要认真学习领会，不折不扣抓好落实。要深刻把握我国城市发展所处历史方位，以更加开阔的视野做好城市工作；深刻把握建设现代化人民城市的目标定位，自觉践行以人民为中心的发展思想；深刻把握城市内涵式发展的战略取向，更有针对性地提升城市发展质量；深刻把握增强城市发展动力活力的内在要求，做好改革创新大文章；深刻把握城市工作的系统性复杂性，着力提高落实各项任务部署的能力。

中共中央政治局委员、中央书记处书记，全国人大常委会有关领导同志，国务委员，最高人民法院院长，最高人民检察院检察长，全国政协有关领导同志等出席会议。

各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团党政主要负责同志和分管城市工作负责同志，计划单列市、省会城市、有关地级城市党委主要负责同志，中央和国家机关有关部门、有关人民团体，中央管理的部分金融机构、企业和高校，中央军委机关有关部门主要负责同志等参加会议。

《清华金融评论》封面专题：构建房地产发展新模式

房地产发展关系人民群众切身利益，中共中央、国务院高度重视住房和房地产工作。2024 年9月26日召开的中共中央政治局会议指出，“要促进房地产市场止跌回稳”“推动构建房地产发展新模式”。2024年12月11日—12日召开的中央经济工作会议再次强调，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“推动构建房地产发展新模式”。这为未来我国房地产市场的发展指明了方向。

随着监管部门陆续落地稳市场预期、稳市场需求、稳市场主体等多项支撑房地产市场政策“组合拳”，我国房地产市场已经出现积极变化。构建房地产发展新模式，是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，破解房地产发展难题和防范风险、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。为深入研判我国房地产市场出现的重大趋势性变化，分析发展模式转型过渡中可能出现的机遇与挑战，《清华金融评论》2025年2月刊特别推出“构建房地产发展新模式”封面专题，旨在进一步深入研判我国房地产市场发展现状与趋势，探讨构建房地产发展新模式的方向与路径，为我国房地产业实现可持续健康发展建言献策。

卷首语：中国金融学会副会长、国家开发银行原行长、广东省原副省长欧阳卫民表示：房地产市场的快速发展，也使得资金大量涌入该领域，一些房企陷入“三高”（高负债、高杠杆、高周转）困境。近年来，随着经济社会发展和新型城镇化推进，我国房地产市场供求关系发生重大变化，正经历深度调整：供给侧，保障房供给不足，大城市房价高，新市民、青年住房压力大；需求侧，改善性住房需求上升，房地产对经济的贡献从增量拉动转向存量带动。因此，构建房地产发展新模式成为未来推动房地产市场平稳健康发展的关键。

原保监会党委副书记、副主席周延礼指出，改革开放以来，我国保险业与建筑业逐步融合，保险在建筑施工全周期中发挥了重要作用，推动了居民住宅的快速发展。然而，居民房屋保险投保率低，建设工程质量风险等问题仍存在。借鉴国际经验，发展房屋保险是提升建筑质量、保障居民安居的重要举措。我国已在多地试点推行工程质量保险等险种，取得良好成效，未来需进一步扩大保险覆盖面，完善风险管理体系，助力建筑行业高质量发展，实现“对美好生活的向往”。

中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中欧陆家嘴国际金融研究院高级学术顾问盛松成表示，2024年，我国商品住宅销售面积达到8.1亿平方米。为努力实现市场回稳，仍然有很多工作要做，一是继续引导房企转型退出，稳定市场供应，提升住房质量，为老百姓盖好房子；二是严肃土地供应纪律，根据去化周期确定土地供应节奏和规模；三是加大对刚需和改善性需求购房群体的支持力度，包括税收、贷款利率等多个方面；四是继续推进地方政府收储力度，支持市场回稳。

原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏指出，在构建房地产发展新模式上，2024年末召开的中央经济工作会议着重提到要有序搭建相关基础性制度，这个制度应当是“市场+保障”的住房制度。据此需要一系列的制度搭建，包括住房土地供给制度、保障房建设分配管理制度和住房金融制度等。在此背景下，笔者建议继续扎实推进保障房建设，并以优化存量空置商办楼宇处置政策为突破口，“商办改保障”，推进处置存量商品房工作，同时增加保障房市场供给。

中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光、中国社会科学院金融研究所副研究员、国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真、国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民表示，长租公寓、服务型养老公寓、旅居公寓等以租为主的三种公寓是新模式重要的发展方向与具体载体。要使转型顺利推进，必须对模式运行的底层逻辑进行大刀阔斧的制度改革，通过富有弹性的土地规划与出让制度、取消增值税和所得税预征以及进一步优化房地产REITs制度，重塑行业相关主体的激励、行为及其互动方式。

清华五道口全球不动产金融论坛秘书长、清华大学五道口金融学院金融MBA中心主任魏晨阳、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心高级研究专员郭翔宇、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员雷童指出，在当前房地产新旧模式转换的关键时期，推动市场止跌回稳、建立高质量发展长效机制、构建房地产发展新模式已成为核心任务。重塑供需平衡是关键所在，这需要从全面修复预期、多元性结构优化、全周期的资本循环三个方面协同发力。

国家发展改革委投资研究所融资室主任、研究员李泽正、供职于中国工商银行投行部的柳阳表示，经过多年投资建设和发展，我国商业不动产领域积累了大量的存量资产。未来我国商业不动产投资将从过去的新增投资为主转向增存并重。通过不动产投资信托基金（REITs）盘活存量资产，形成不动产领域存量盘活和新增投资的良性循环，进而持续推动存量资产不断提质增效，新增投资更加精准有力，将是未来REITs推动商业不动产领域发展的新模式。

上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰指出，2024年是中国房地产业发展历史中具有重要意义的一年。伴随住房供应体系、要素联动机制、商品住房销售制度、房屋全生命周期安全管理制度和房地产全过程监管五方面改革完善所取得的重要进展，房地产发展新模式开始端倪呈现。总体而言，房地产发展新模式构建的核心是投资驱动向消费驱动的转换和“强市场+强保障”双轮驱动住房供应体系的形成。

中国国际金融股份有限公司研究部执行负责人、董事总经理张宇表示，现阶段从政策端进一步加强引导房地产发展模式从旧模式向新模式转换至关重要，考虑到房地产市场涉及的领域较为广泛，我们认为新模式应至少包括住房、土地、财税、金融四方面的制度变革。完成这些改革既能实现房地产市场的供需平衡、稳定发展，也能改善地方财政和金融体系的稳定性与可持续性。

中国财富管理50人论坛课题组报告《我国房地产风险化解研究》指出，住房市场“长期看人口”。基于全国人口第七次普查数据展望我国住房市场需求指出，在人口总量持续负增长态势下，未来我国住房总需求将面临稳中放缓甚至下行压力。同时，规模巨大的人口流动导致我国人口区域分布格局持续发生变化。此外，老龄化和改善型需求的增加也对住房市场产生深远影响。