苗野｜发自北京
环比上涨0.4%，同比上涨6.0%……
在整体市场仍处调整期的大环境下，上海新房价格的这两项数据均领跑全国。
7月15日，国家统计局发布2025年6月70城房价数据。与长沙并列全国环比涨幅首位的同时，上海也成为四个一线城市中唯一实现新房价格同比上涨的城市。北京、广州和深圳的新房价格同比分别下降4.1%、5.1%和2.5%。
“下半年随着已出台政策不断落实、土拍市场热度传导以及优质项目持续入市，预计上海新房成交将保持一定规模。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示。
6月，上海新房成交面积为57.4万平方米，环比减少7.2%。成交节奏呈现低开高走趋势，在最后一周供应推动下成交“翘尾”，冲上20万平方米以上的高度。
成交结构呈现明显的高端化趋势。在成交前十榜单中，有3个单价超过10万元的豪宅产品，其中2个位列榜单第一和第二位，即新杨思板块的翡雲悦府和老西门板块的上海壹号院，分别成交3.17万平方米和3.11万平方米，成交均价为11.59万元/平方米和18.75万元/平方米。
从户型面积看，中高端改善类项目持续发力144平方米以上大户型同比上涨6.9%，虽涨幅较前期收窄0.2个百分点，但仍是市场主力增长点。
“这种结构性因素直接推动了上海新房价格指数的上涨。”上海中原地产市场分析师卢文䂀表示，上海房价涨幅领跑全国，体现出一定韧性，也凸显了强者恒强的格局，高价“网红盘”撑起了上半年平稳收官的市面。
市场分化在价格端体现得尤为明显。位于徐汇中央公园生活区的海上·清和玺参考均价11.28万元/平方米，位于老静安曹家渡板块的信达信安里高层均价13.6万元/平方米，其风貌别墅总价5686万元起，以19.98万元/平方米的单价形成区域价格洼地。
“上海市区土拍持续走高，溢价率普遍30%以上，未来中环新房起步价能达到14万元/平方米以上。”某新盘销售顾问说，徐汇东安新村地块楼板价13.3万元/平方米，预计未来售价20万元/平方米。
6月已过会项目中，有21个项目当月开启认购，认购率大于100% 的项目有11个。
如保利海上印6月13日开盘推出80套房源，均价79905元/平方米，认购率约250%，入围分53.15。越秀招商和樾长宁6月29日开盘推出48套房源，均价13.88万元/平方米，去化率100%，认购率约177%。
“认购率高的项目共性特征明显，所处板块市场热度高、区位条件优越、产品力强。”卢文䂀表示，上海中心区高端项目与郊区普通住宅的冷热反差日益显著，这也揭示了当前楼市的复杂性。
上海滞销盘的“重灾区”在远郊，价格上均价低于6万元/平方米、认筹率低于50%的楼盘开盘46次，占比接近七成。上半年，新场板块的璟澜湾、奉发贤荟悦邸、奉发右岸晶邸等项目在认筹期间出现无人认购的现象。
与新房市场形成鲜明对比的是，上海二手房市场持续承压。6月二手住宅价格环比下降0.7%，同比下降1.3%，降幅较上月扩大0.1个百分点。当月二手房成交1.86万套，环比减少3.15%。
中指研究院监测显示，当前上海二手房挂牌量始终维持高位，市场以价换量特征明显。部分房东为促成交易，议价空间甚至较上月继续扩大。随着7、8月传统淡季来临，上海二手房成交量可能跌破1.5万套，未来两个月呈现“短期量缩，价格继续调整”的走势。
来自上海市房管局的统计数据显示，今年1～6月，上海市一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17%。一手住房价格指数环比保持上涨态势，1～5月环比累计上涨2.7%。
综合来看，上海成为了这轮房地产行情复苏的“领头羊”。
在市场人士看来，支撑上海新房价格预期的，是持续攀升的土地成本。自2024年6月上海取消土拍限价以来，核心区地块楼板价普遍突破12万元/平方米。
在6月19日的土拍中，杨浦区地块经过95轮竞价，最终以35亿元总价成交，楼面价达9.55万元/平方米。这一价格虽高，但相较周边在售新盘和二手房价格，仍存有利润空间。
徐汇区去年出让的绿城小米地块、宸嘉龙华地块，未来售价预计直逼18万～20万元/平方米，而目前在售项目如海上清和玺仅11.5万元/平方米，形成明显价格倒挂。
政策面存在期待空间。6月13日国常会提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，市场预期下半年政策力度可能进一步增大。
“政策需精准匹配不同城市的发展阶段与市场需求。”58安居客研究院院长张波认为，京沪优化限购、核心城市降低首付比例，加上专项债收购存量房等方面发力，将会对市场有长期的提振效果。
高端住宅的坚挺与普通住宅的承压，新房与二手房市场的冰火两重天，共同勾勒出调整期楼市的真实面貌。市场各方对政策宽松的期待与淡季压力交织，未来几个月的房价走势，将检验上海楼市的真正韧性。
责任编辑：苗野
